Adómentes és adóköteles vagyonelemek, valamint az alkalmazható értékelési módszerek
Vizsgált dokumentum: T/930. számú, 2026. október 27-én benyújtott, „A vagyonadóról” című törvényjavaslat.
1. A vagyonadó legfontosabb általános szabályai
A törvényjavaslat szerint a vagyonadó alapja nem egyszerűen a tulajdonban álló vagyontárgyak összértéke, hanem az adóköteles vagyon számított értéke, csökkentve a törvény szerint levonható tartozásokkal és az egymilliárd forintos értékhatárral.
| Kérdés | Tervezett szabály |
| Adómentes vagyoni értékhatár | 1 milliárd Ft |
| Adókulcs 100 milliárd Ft adóalapig | 1% |
| Adókulcs 100 milliárd Ft adóalap felett | 1,5% |
| Adókötelezettség időpontja | Tárgyév utolsó napja |
| Bevallás és fizetés határideje | Következő év augusztus 31. |
| Belföldi magánszemély adóköteles vagyona | Belföldi és külföldi vagyon |
| Külföldi magánszemély adóköteles vagyona | Meghatározott magyarországi ingatlanok, kapcsolódó jogok és társasági részesedések |
| Hitelek, tartozások | Meghatározott feltételekkel levonhatók |
| Házastársak vagyona | A vagyonjogi és különös megosztási szabályok szerint veendő figyelembe |
2. Mely vagyontárgyak adómentesek?
2.1. Adómentes ingóságok
| Vagyontárgy | Adómentesség | Megjegyzés |
| Bútorok | Igen | Személyes vagy szokásos lakáshasználat esetén |
| Háztartási gépek | Igen | Szokásos háztartási felszerelés |
| Televízió, számítógép | Általában igen | Személyes használat esetén |
| Ruházat | Igen | Személyes használat |
| Lakásberendezési tárgyak | Igen | Szokásos berendezés |
| Ékszer legfeljebb 3 millió Ft egyedi értékig | Igen | Személyes használat esetén |
| Műtárgy legfeljebb 3 millió Ft egyedi értékig | Igen | Személyes használat esetén |
| Gyűjtemény legfeljebb 3 millió Ft értékig | Igen | A gyűjteményt együttesen kell értékelni |
| Jármű legfeljebb 10 millió Ft egyedi értékig | Igen | Személyes használat esetén |
| Munkavállalói Résztulajdonosi Program szokásos tagi részesedése | Igen | A különleges MRP-részesedés kivételével |
A mentesség feltétele, hogy az ingóság a magánszemély személyes használatát vagy az ingatlan szokásos használatát szolgálja.
Kivétel: Ha a magánszemély az ingóságot egyéni vállalkozói, őstermelői vagy más önálló tevékenységéhez használja, ahhoz kapcsolódik, vagy utána költséget számol el, akkor a teljes értékét figyelembe kell venni.
Jogszabályi hivatkozás: 9. § (3)–(5) bekezdés.
3. Adóköteles vagyontárgyak és értékelésük
Az alábbi táblázat foglalja össze a törvényjavaslat legfontosabb rendelkezéseit.
3.1. Ingatlanok
| Vagyontárgy | Adóköteles? | Elsődleges értékelési módszer | Alternatív értékelés |
| Lakóház | Igen | 12 hónapon belüli ügyleti érték | Indexált érték, NAV-modell, szakértő |
| Lakás | Igen | 12 hónapon belüli ügyleti érték | Indexált érték, NAV-modell, szakértő |
| Nyaraló, üdülő | Igen | Ügyleti érték | Indexált érték, NAV-modell, szakértő |
| Építési telek | Igen | Ügyleti érték | Indexált érték, NAV-modell, szakértő |
| Termőföld | Igen | Ügyleti érték | Indexált érték, NAV-modell, szakértő |
| Erdő | Igen | Ügyleti érték | Indexált érték, NAV-modell, szakértő |
| Ipari ingatlan | Igen | Ügyleti érték | Indexált érték vagy szakértő |
| Kereskedelmi ingatlan | Igen | Ügyleti érték | Indexált érték vagy szakértő |
| Irodaház | Igen | Ügyleti érték | Indexált érték vagy szakértő |
| Külföldi ingatlan | Igen, belföldi illetőség esetén | Szerzési érték és éves értékmódosítás | Hivatalos érték vagy szakértő |
A belföldi ingatlanok értékelési sorrendje
A törvényjavaslat 19–23. §-ai alapján az értékelés sorrendje:
1. Első lehetőség: 12 hónapon belüli ügyleti érték
Ha az ingatlant az adóév utolsó napját megelőző 12 hónapon belül szerezték, főszabály szerint a szerzési ügyletben megállapított értéket kell alkalmazni.
Feltétel, hogy az ingatlan értékét lényegesen befolyásoló változás ne történjen.
2. Második lehetőség: legfeljebb 10 éves ügyleti érték indexálása
Ha az ingatlan megszerzése több mint 12 hónapja, de legfeljebb 10 éve történt, az eredeti ügyleti érték megfelelő ingatlanárindexszel módosítható.
Az indexálás a törvényben meghatározott szabályok szerint történik.
3. Harmadik lehetőség: NAV ingatlanértékelési modell
Ha az előző két módszer nem alkalmazható, és az adott ingatlanra a NAV tömeges értékelési modellje értéket határozott meg, akkor ez alkalmazandó.
A modell a tervezet szerint elsősorban:
- lakások,
- üdülők,
- telkek,
- felépítmény nélküli mezőgazdasági ingatlanok
értékelésére szolgál.
4. Negyedik lehetőség: független ingatlanértékelő
Ha a korábbi módszerek nem alkalmazhatók, szakértői forgalmi értékelés szükséges.
Az adózó a második vagy harmadik módszer helyett is választhat szakértői értékelést.
A 12 hónapon belüli ügyleti értéktől azonban csak kivételes, megfelelően igazolt körülmények esetén lehet eltérni.
Mikor kötelező a szakértői értékelés?
Szakértői értékelés szükséges többek között akkor, ha:
- az ingatlan számított értéke más módszerrel nem állapítható meg;
- a 12 hónapon belüli ügylet után az ingatlan értékét lényegesen befolyásoló változás történt;
- az adózó az ügyleti értéktől eltérő értéket kíván alkalmazni, és annak kivételes feltételei fennállnak.
500 millió Ft vagy annál értékesebb belföldi ingatlan esetében, ha az ingatlan nem termőföld, és szakértői értékelést alkalmaznak, kizárólag megfelelő jogosultságú igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő járhat el.
Az ilyen kiemelt értékű ingatlan szakértői értékelésénél legalább két értékelési módszert kell alkalmazni.
Ez nem jelenti azt, hogy minden 500 millió Ft feletti ingatlant automatikusan szakértővel kell értékeltetni.
Jogszabályi hivatkozás: 19–23. §.
4. Cégek, üzletrészek és részvények
A törvényjavaslat egyik legfontosabb része a gazdasági társaságokban fennálló részesedések értékelése.
A magánszemély adóalapjában főszabály szerint a tulajdonában álló üzletrész számított értékét kell figyelembe venni.
4.1. A társasági részesedések értékelési szabályai
| Társasági részesedés típusa | Értékelés | Szakértő szükséges? |
| Tőzsdén jegyzett részvény | Év végi záróárfolyam vagy 180 napos súlyozott átlag | Nem |
| Rendszeresen kereskedett, nem tőzsdei részesedés | Záróárfolyam vagy 180 napos súlyozott átlag | Nem |
| Nem tőzsdei Kft.-üzletrész | 1. melléklet szerinti számított érték | Főszabály szerint nem |
| Zrt.-részesedés | 1. melléklet szerinti számított érték | Főszabály szerint nem |
| Legfeljebb 100 millió Ft saját tőkéjű társaság | Választható a saját tőke arányos értéke | Nem |
| Speciális szerződéses jogokkal érintett részesedés | Meghatározott feltételekkel független cégértékelés | A módszer választása esetén igen |
| Külföldi társasági részesedés | Beszámolóalapú értékelés vagy meghatározott esetekben cégértékelés | Bizonyos esetekben igen |
4.2. Nem tőzsdei társaságok értékelése
A tervezet 1. melléklete szerint a társasági részesedés számított értékének alapképlete:
V=ST+2H3×ThV=\frac{ST+2H}{3}\times T_h
Ahol:
- V: a társasági részesedés számított vagyoni értéke;
- ST: a társaság saját tőkéje, szükség esetén rejtett tartalékokkal korrigálva;
- H: a társaság jövedelemtermelő képessége alapján meghatározott hozamérték;
- Tₕ: a tulajdoni hányad.
A hozamérték az utolsó három lezárt üzleti év adózott eredményének átlaga alapján számítandó, a mellékletben meghatározott tőkésítési ráta alkalmazásával.
Negatív átlagos adózott eredmény esetén a hozamértéket nullának kell tekinteni.
Különösen fontos könnyítés
Ha a társaság utolsó lezárt üzleti évének beszámolója szerinti saját tőkéje nem haladja meg a 100 millió forintot, az adózó választhatja, hogy az üzletrészt egyszerűen a saját tőke tulajdoni hányadára jutó értéken veszi figyelembe.
Rejtett tartalékok
A társasági értékelés során különösen fontos lehet az ingatlanok, részesedések és értékpapírok könyv szerinti értéke és piaci értéke közötti pozitív különbözet.
Az 1. melléklet meghatározott esetekben előírja a rejtett tartalékok figyelembevételét.
Jogszabályi hivatkozás: 15. § és 1. melléklet.
5. Pénzeszközök, befektetések és pénzügyi vagyonelemek
| Vagyontárgy | Adóköteles? | Értékelési módszer |
| Forint készpénz | Igen | Névérték |
| Deviza készpénz | Igen | Névérték, MNB-árfolyamon |
| Bankszámla | Igen | December 31-i záróegyenleg |
| Bankbetét | Igen | December 31-i záróegyenleg |
| Tőzsdei részvény | Igen | Záróárfolyam vagy 180 napos súlyozott átlag |
| Állampapír | Igen | Az adott értékpapírra vonatkozó szabály szerint |
| Tőzsdén jegyzett kötvény | Igen | Utolsó 20 kereskedési nap átlagárfolyama |
| Nem kereskedett kötvény | Igen | Névérték |
| Befektetési alap | Igen | Nettó eszközérték |
| ETF | Igen | Kollektív befektetési értékpapírként, ha annak minősül |
| Kriptovaluta | Igen | Év végi piaci árfolyam |
| Befektetési arany | Igen | Nemesfémtartalom × referenciaár |
| Befektetési ezüst, platina, palládium | Igen | Nemesfémtartalom × referenciaár vagy piaci érték |
| Magánkölcsönből származó követelés | Igen | Fennálló tőkeösszeg |
| Visszavásárlási értékkel rendelkező életbiztosítás | Igen | Visszavásárlási érték |
| Nyugdíjbiztosítás | Igen | Visszavásárlási érték |
| Származtatott pénzügyi ügylet | Pozitív érték esetén | Kimutatott pozitív piaci érték |
Jogszabályi hivatkozás: 25. §.
6. Gépjárművek, műtárgyak, ékszerek és gyűjtemények
| Vagyontárgy | Adókötelesség | Értékelés |
| 8 millió Ft értékű személygépkocsi | Nem, személyes használat esetén | Nem szükséges adóalapba venni |
| 15 millió Ft értékű személygépkocsi | Igen | Piaci érték |
| 50 millió Ft értékű veterán autó | Igen | Piaci érték |
| 20 millió Ft értékű motorcsónak | Igen | Piaci érték |
| 100 millió Ft értékű jacht | Igen | Piaci érték |
| 2 millió Ft értékű festmény | Nem, személyes használat esetén | Nem szükséges adóalapba venni |
| 10 millió Ft értékű festmény | Igen | Piaci érték |
| 2 millió Ft értékű ékszer | Nem, személyes használat esetén | Nem szükséges adóalapba venni |
| 8 millió Ft értékű ékszer | Igen | Piaci érték |
| 20 millió Ft értékű műgyűjtemény | Igen | Gyűjtemény együttes piaci értéke |
Fontos különbség
Az ingóságok esetében a szakértői értékelés általában nem kötelező.
Például egy 20 millió Ft értékű gépjármű esetében az érték megfelelően dokumentált összehasonlító piaci adatokkal is alátámasztható.
A szakértői értékelés akkor lehet indokolt, ha a vagyontárgy egyedi, ritka, vagy piaci értéke nehezen határozható meg.
Jogszabályi hivatkozás: 24. §.
7. Bizalmi vagyonkezelés és magánalapítványok
A tervezet külön adóalanyként kezeli többek között:
- a bizalmi vagyonkezelésbe adott vagyont;
- a magánalapítványokat;
- a meghatározott külföldi vagyonkezelési konstrukciókat.
Ezeknél a vagyonadó alapját a kezelt vagyonhoz tartozó adóköteles vagyonelemek számított értéke alapján kell meghatározni.
Jogszabályi hivatkozás: 28. §.
9. Hitelek és tartozások levonhatósága
A vagyonadó számításánál az adóköteles vagyonelemek értékéből bizonyos tartozások levonhatók.