Az ingatlan bérbeadás esetén is adódhatnak költségei ezek közül milyen esetekben csökkentheti a bérbeadásból származó bevételét?

Tárgyi eszközök beszerzési ára

A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (továbbiakban: szja-törvény) 11.számú mellékletének II. pontja rendelkezik a tárgyi eszközök beszerzési árának elszámolásáról.

A kizárólag üzleti célt szolgáló tárgyi eszközök beszerzési ára – amennyiben azok egyedi értéke a 200 ezer forintot nem haladja meg – a költségek között b elszámolható az üzembehelyezés időpontjában.

Ha az adózónak nem lenne elég bevétele, akkor választhatja azt is, hogy két év alatt számolja el a beszerzési árat 50-50 százalékban. Ennek azért van jelentősége, mert a bérbeadással foglalkozó magánszemély esetében a bevétellel szemben a költségek nulláig számolhatók el, azaz a veszteséget nem lehet tovább vinni.

Ha a tárgyi eszközök egyedi értéke meghaladja a 200 ezer forintot, akkor értékcsökkenési leírás keretében számolható el a beszerzési ár. Amennyiben évközben kerül sor az üzembehelyezésre, akkor az éves összeget időarányosan lehet elszámolni. Az ingatlan berendezései (bútor, háztartási gépek) jellemzően a 14,5 százalékos kulcs alá tartoznak.

A tevékenység kezdése évében elszámolhatók a korábban – bérbeadás érdekében – felmerült kiadások és az ingatlan beszerzési ára értékcsökkenési leírás alá is vonható.

Máshol bérelt lakása bérleti díjának „betudása”

Az szja-törvény 17. § (5) bekezdése értelmében, a lakás bérbeadásából származó bevételéből a magánszemély levonhatja az általa más településen bérelt lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett díját.

E szabály akkor alkalmazható, ha

• a bérbeadás és a bérlés időtartama 90 napnál több;
• bérelt lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységből származó bevételéből nem számol el költséget;
• a magánszemély számára a bérleti díjat még részben sem térítik meg.

A bevételt csökkentésnél a külföldön bérelt lakás is figyelembe vehető!

Ha a magánszemély az ingatlant kifizetőnek (jellemzően gazdasági társaságnak) adja bérbe, akkor ilyen esetben lakás bérbeadásából származó bevételből a kifizetőnek nem kell adóelőleget levonnia, meghatároznia, amennyiben a bérbeadó arról nyilatkozik, hogy a bérbeadásból származó jövedelmének megállapításánál figyelembe kívánja venni az általa más településen 90 napot meghaladóan bérelt lakás díját. Abban az esetben, ha a magánszemélynek mégis származik adóköteles jövedelme a bérbeadásból, akkor a bérbeadónak kell jövedelme után az adóelőleget megállapítania és a negyedévét követő hónap 12. napjáig megfizetnie, amit az éves szja-bevallásában be is kell vallania.

Kérdésként merült fel az is, hogy például a magánszemély által kft. részére bérbeadott lakás esetén a magánszemély által más településen bérbe vett lakás bérleti díja levonható-e a bevételből, függetlenül attól, hogy a kft. nem lakás céljára használja az ingatlant? Ilyen esetben az ingatlannyilvántartás szerinti besorolást kell figyelembe venni és nem azt, hogy az adott lakást mire használják (például irodának).

A bérleti jogviszonyt a bérleti szerződés igazolja, míg a díj megfizetését a bérbeadó magánszemély által kiállított számlával, vagy számviteli bizonylattal (ha a bérbeadó nem kért adószámot) kell igazolni. Fontos kiemelni azonban azt, hogy a bevételt akkor is be kell vallani, ha a bérbe vett lakás bérleti díjaként az adóévben megfizetett összeg ugyanannyi, vagy meghaladja azt

Rezsi

Az szja-törvény 17. § (3a) bekezdése alapján az ingatlan bérbeadása esetén nem minősül bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott, e személytől vásárolt szolgáltatásnak (így különösen a közüzemi szolgáltatásnak) a bérbeadó által a bérbe vevőre – az igénybevétellel arányosan – áthárított díja. Ez azt is jelenti, amennyiben az áthárított összeg nem minősül bevételnek, akkor annak költségként elszámolására sincs lehetőség.

Mit is értünk rezsi alatt?

A szabálynak két lényeges pontja van. Egyrészt az, hogy a lakás használatával kapcsolatos kiadások érthetők bele az szja-törvény 17. § (3a) bekezdése szerinti rendelkezésbe és nem az ingatlan létével kapcsolatos kiadások. Másrészt az igénybevétellel arányosan áthárított díjak vehetők figyelembe.

A bérleti szerződésekben a bérleti díj mellett jellemzően a felek megállapodnak a rezsi fizetésének módjáról is. Van olyan eset, amikor a bérleti díj összege a rezsit is tartalmazza, de előfordul az is, hogy a bérleti díj mellett egy fix összegű rezsi költségben állapodnak meg.

A szabály azoknak a más személytől vásárolt szolgáltatásoknak a bérlőre áthárított díjára vonatkozik, amelyek összefüggenek az ingatlan használatával. Ebből következően a társasház által kötött biztosítás és a társasházi takarítás díjára, a közös képviselőnek kifizetett díjazásra, a lakók által a felújítási alapba fizetett összegre a módosítás nem alkalmazható. Nem alkalmazható e szabály a bérlőre áthárított társasházi közös költségre még abban az esetben sem, ha az tartalmaz rezsi elemeket (például vízdíj, fűtés és szemétdíj), így a bérlő által megfizetett közös költség továbbra is az ingatlan bérbeadásból származó jövedelemnek minősül, amellyel szemben költségelszámolásra van lehetőség.

Ebből következik, hogy a közös költségre összegére továbbra is az általános szabályok vonatkoznak, azaz, amennyiben ezen kiadásnak az összegét is megtéríti a bérlő, akkor az bevételnek minősül, mellyel szemben a kifizetett összeg költségként elszámolható.

Közüzemi költségek fizetése havi átalányban

Amennyiben az ingatlan bérbeadása során a felek úgy állapodtak meg, hogy a bérbe vevő a bérleti díj mellett a közüzemi költségeket nem a tényleges fogyasztás alapján, hanem havi átalányban fizeti meg, akkor ebben az esetben a bérbe vevő által költségátalányként fizetett díj összege nem közvetlenül arányos a tényleges igénybevétellel. Ebben az esetben az áthárított átalánydíjat bevételként kell kezelni és a ténylegesen felmerült kiadások a költségek között elszámolhatók.

Közüzemi költségek fizetése havi átalányban történik, de a bérlő a mérőórák állása szerint fizeti a rezsit

Ebben az esetben is bevételnek minősül a bérlő által térített összeg, mivel a példabeli esetben a kiadás nem az igénybevétellel arányos összeg.

A bérleti díj tartalmazza a közüzemi költségeket

Ebben az esetben a bérleti díj teljes összege bevételnek minősül és a vele szemben a költségek elszámolása bizonylatok alapján történik. Nincs jelentősége annak, hogy a bérbeadó a közüzemi költségeket havi átalányban fizeti, vagy minden hónapban diktálja az óra állását a szolgáltatónak.

A bérleti díj nem tartalmazza a közüzemi költségeket

Abban az esetben, ha a bérleti díj nem tartalmazza a közüzemi költségeket, hanem a bérbeadó az óra állását havonta diktálja a szolgáltatónak, akkor a bérlő a tényleges fogyasztást téríti a bérbeadónak. Ekkor a térítés összege nem minősül a bérbeadó bevételének, de költségként sem számolhatja el a bérbeadó a szolgáltatónak kifizetett összeget.

Előfordul az is, amikor a bérlő nevére átírják a mérőórákat. Ilyen esetben természetesen szóba sem jöhet az említett szabályok alkalmazása, mivel ilyenkor a bérlő veszi igénybe a más személy által nyújtott, e személytől vásárolt szolgáltatást.

Fontos tudni, hogy az áfa tekintetében az alanyi mentesség feltételéül szabott 12 millió forint bevételi értékhatárba beleszámít a bérbeadásból származó bevétel is.

További gyakorlati tudnivalók:

Közös tulajdon esetén – a tulajdonosok eltérő rendelkezése, vagy tulajdonjogi korlátozások hiányában – az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után a magánszemélyt a tulajdoni hányada arányában terheli adókötelezettség. A bevétellel szemben felmerült költség bármely tulajdonostárs nevére kiállított bizonylat alapján elszámolható.

Közös tulajdonú bérbeadás esetén, amennyiben csak az egyik tulajdonos végzi azt, akkor a magánszemély a bevételével szemben költségként az ingatlan beszerzési árából értékcsökkenési leírásként csak a saját tulajdoni hányadára eső részt veheti számításba, figyelemmel az szja-törvény 11. számú melléklet II.2. pontjában foglaltakra.

Nem számolható el értékcsökkenési leírás azon tárgyi eszközök (ingó, ingatlan) után, amelyek megszerzése ingyenesen (például örökléssel, ajándékozással) történt.

Az önkormányzat részére megfizetett kommunális adó, illetve az építményadó a tulajdonhoz köthető vagyoni típusú közteher, amely abban az esetben is fizetendő, ha a magánszemély nem adja bérbe az ingatlant. Tehát nem az önálló tevékenység végzéséhez kapcsolódó közteher, így költségként nem számolható el. Az idegenforgalmi adó sem kapcsolódik az önálló tevékenység végzéséhez és egyébként sem az ingatlant bérbeadó magánszemélyt terheli, ezért költségként az sem számolható el.

Forrás: Adózóna