Nyilvántartás, beszámoló

A Ptk. előírása szerint [Ptk. 5:85. § (1) bekezdés] társasház jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.

A társasházra vonatkozó részletes szabályokat külön törvény, a 2003. évi CXXXIII. törvény (társasházi törvény) állapítja meg.

A társasházi törvény 5. § (2) és (4) bekezdése szerint társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet. Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.

A társasház alanya a 2000 évi C. törvénynek (számviteli törvény), könyvviteli nyilvántartását és a beszámolóra vonatkozó előírásokat az számviteli törvény mellett a 479/2016. kormányrendelet, valamint a társasházi törvény tartalmazza.

A kormányrendelet 3. § (1) bekezdés 4. pont c) alpontja alapján a társasház egyéb szervezetnek minősül és – mint egyéb szervezet – a kormányrendelet 8. § (1)–(2) bekezdése szerint

• a kormányrendelet 1–2. számú melléklete szerinti egyszerűsített beszámolót készíthet, ha az alaptevékenységből, valamint a vállalkozási tevékenységből származó bevételének együttes összege – két egymást követő évben, évenként – az 50 millió forintot nem haladja meg;
• a kormányrendelet 3–4. számú mellélete szerinti egyszerűsített éves beszámolót köteles készíteni, ha két egymást követő évben az alaptevékenységből, valamint a vállalkozási tevékenységből származó éves bevételének együttes összege évenként meghaladja az 50 millió forintot.

A társasházi törvény 55/B § (2) bekezdése szerint „a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közgyűlés által elfogadott számviteli szabályok szerinti beszámolót benyújtja az ingatlanügyi hatósághoz. A beszámoló benyújtásának tényét az ingatlanügyi hatóság a társasház törzslapra bejegyzi.” Ezt a rendelkezést a 2017. évi CLXXXVI. törvény (Módtv.) 32. §-a (2) bekezdése iktatta be 2019. január 1-jei hatályba lépéssel. A hatályba lépés időpontja azóta többször módosult, legutóbb a 2023. évi LXI. törvény 17. §-a módosította, amely a Módtv. 79. § (5) bekezdésében a hatályba lépés időpontját 2024. október 1-jében állapította meg.

A társasházi törvény 65. § 3. pontja szerint a kormány felhatalmazást kap – többek között – arra, hogy a beszámoló benyújtásának rendjét, feltételeit, valamint a jogszabályban vagy hatósági határozatban előírt kötelezettségek be nem tartásának esetén alkalmazandó jogkövetkezményeket rendeletben állapítsa meg. A rendelet még nem jelent meg.

Legfeljebb 6 lakásos társasházra vonatkozó szabályok

A társasházi törvény 13. §-ának (3) bekezdése a legfeljebb 6 lakásos társasház közössége számára lehetővé teszi, hogy döntsön arról, hogy szervezetére és működésére alkalmazza a társasházi törvényben meghatározott rendelkezéseket. Ha a közösség ilyen határozatot nem hozott, akkor a társasháznak a társasházi törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.

Ha a társasház hozott ilyen döntést, akkor a közösség dönthet úgy, a kormányrendelet 30. §-a szerint a beszámolókészítési és könyvvezetési kötelezettségét a kormányrendelet 3. § (1) bekezdése szerinti szabályok helyett a társasház közössége által határozatban elfogadott módon teljesíti.

Döntés hiányában, vagy ha a társasház közössége nem hozott határozatot a könyvvezetés és a beszámoló módjáról, akkor kötelező a kormányrendelet szerinti beszámoló készítése.

Személyi jövedelemadó

A társasházak a személyi jövedelemadóról szóló törvény (szja-törvény) hatálya alátartozó alanyok a közös név alatt megszerzett jövedelem után akkor is, ha a tulajdonostársak nem kizárólag magánszemélyek, de akkor is, ha kizárólag nem magánszemélyek a tulajdonosok.

Az adót a következő bevételek után – kivéve a közös tulajdonban lévő ingatlanrész bérbeadásból, átruházásából származó bevételt – kell megállapítani és megfizetni, mintha a társasház magánszemély lenne:

• vagyonátruházás (szja-törvény XI. fejezet),
• tőkejövedelmek (szja-törvény XII. fejezet),
• egyes juttatások (szja-törvény XIII. fejezet),
• vegyes jövedelmek (szja-törvény XIV. fejezet).

A leadózott összegből a magánszemély tulajdonostársak között felosztott jövedelmet további adókötelezettség nem terheli.

A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházása esetén a bevétel 25 százaléka minősül jövedelemnek azzal, hogy a 62. § (4) bekezdés rendelkezései (az öt éven belül csökkenő jövedelem, öt év után nulla jövedelem – időmúlás szabálya) nem alkalmazhatók. A közös tulajdon elidegenítéséből származó jövedelem adózására választható az is – közgyűlési határozattal – hogy a magánszemély tulajdonosok az általános szabályok szerint egyénileg teljesítik az adókötelezettségüket az átruházásából származó bevétel azon része után, amely a tulajdoni hányadok arányában őket megilleti. Az adó megállapítása során ez esetben az szja-törvény 62–64. §-ában foglalt szabályok szerint kell eljárni. Ez azt jelenti, hogy a jövedelem a tulajdoni hányad alapján járó bevétel és a szerzési érték különbözete, ahol a szerzési érték jellemzően a bevétel 75 százaléka (vagyis a jövedelem a bevétel 25 százaléka), tekintve, hogy a közös tulajdonrész szerzési értéke jellemzően nem ismert [szja-törvény 75. § (4) bekezdés; 62.§ (3) bekezdés].  Ezen adózás esetén alkalmazható az ún. időmúlás szabálya is.

Ha azonban a társasháznak nem magánszemély tagjai is vannak, akkor az őket a tulajdoni hányaduk alapján megillető összeg után a bevétel 25 százalékát jövedelemnek (adóalapnak) tekintve a társasház adózik.

A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész bérbeadásából származó bevételből és minden más – az előzőekben nem említett – bevételből le kell vonni a tulajdonostársak közös költségre, illetőleg felújításra történt adóévi befizetéseit, a társasház által közvetített szolgáltatás továbbszámlázott ellenértékét, valamint azokat az összegeket, amelyeket az szja-törvény szerint a jövedelem kiszámításánál nem kell figyelembe venni (pl. jogszabály alapján kapott támogatás, felvett hitel). Az így fennmaradó bevételt kell teljes egészében jövedelemnek kell tekinteni, amely az adó alapját képezi.

A társasház a magánszemélyre vonatkozó rendelkezések szerint teljesíti tehát az szja-törvény 75. §-ában előírt adókötelezettségeit, azzal az eltéréssel, hogy csak azt a bevételét kell bevallania, amelyre vonatkozóan adómegállapításra kötelezett. A társasház a kifizetéseit illetően kifizetőnek minősül, és e minőségére tekintettel is teljesíti adókötelezettségeit.

Szociális hozzájárulási adó

A társasháznak szociális hozzájárulási adót kell fizetnie a természetes személynek juttatott, kifizetett az szja-törvény szerinti összevont adóalapba tartozó adó- (adóelőleg) alap számításnál figyelembe vett jövedelem után [Szocho tv. 1. § (1) bekezdés].

Mentes a szociális hozzájárulási adó alól a társasház által a Tbj. szerint kiegészítő tevékenységet folytatónak minősülő, saját jogú nyugdíjas munkavállalójának juttatott összevont adóalapba tartozó jövedelem az szja-törvény szerinti egyéb jövedelem kivételével [Szocho tv. 5. § (1) bekezdés j) pont].

Forrás: adózóna